תמ"א 38, על נגזרותיה השונות, הפכה בשנים האחרונות למושג מדובר במיוחד – ומקור של עסקאות נדלן רבות. מדובר בעסקה מורכבת וכמובן שיש ללוות אותה עם עורך דין בעל ידע מעמיק בתחום הנדל"ן ורצוי גם בעל ניסיון ספציפי בכל הקשור לתמ"א 38/1 (הוספת קומות על בניין קיים) ותמ"א 38/2 (פינוי בינוי של בניין בודד, אופציה שהופכת רווחת יותר ויותר).
מהות העסקה
עסקאות נדלן הנחתמות במסגרת תמ"א 38/2 הן בין כל אחד מהדיירים לבין היזם. מדובר כמובן בחוזים נפרדים אם כי אחידים במהותם – בכל מקרה מדובר בעסקת חליפין, כשכל בעל דירה מוכר ליזם את הדירה שלו כמו גם את זכויות הבנייה הקיימות עבור אותו מבנה כתוצאה מהאופציות שמאפשרת תמ"א 38, ובתמורה היזם מספק לו דירה חדשה בפרויקט החדש אותו הוא מקים על השטח בו שוכן הבניין הישן.
חשוב להדגיש כי החוזים הם אחידים במהותם, אך לא זהים, שכן אם למשל בבניין הקיים ישנן דירות 3 חדרים ודירות 5 חדרים, סביר להניח שבעליהן של האחרונות יקבלו דירות גדולות יותר גם בפרויקט החדש – אם כי בכל מקרה שטח הדירות החדשות ומיקומן (כלומר מי מקבל דירה באיזו קומה ובאיזה צד של הקומה) הם חלק מההתדיינות בין בעלי הדירות לבין היזם ובין בעלי הדירות לבין עצמם. מנגנון אפשרי אחד הוא הגרלה, מנגנון אחר ינסה לשמר ככל האפשר את המצב הקיים ועוד אופציה היא "ראשון חותם ראשון בוחר".
כדאי לקחת בחשבון שעסקאות נדל"ן במסגרת תמ"א 38/2 מחייבות שקיפות מלאה מצד נציגות הדיירים, וחשוב להבטיח כי אף בעל דירה לא יחוש מקופח – תחושות שכאלה עלולות לתקוע פרויקטים שלמים (גם אם על פי תיקון 2 לחוק המקרקעין די ברוב של 80% כדי להוציא לדרך פרויקט פינוי בינוי וגם אם דייר המסרב ללא הצדקה עלול להידרש לשלם פיצויים לשכניו, הרי שאין זה המצב כשחלוקת הדירות בפרויקט החדש מתבצעת באופן לא הגון).
האם ייתכן לוח זמנים מפורט בעסקת נדלן שכזאת?
נדבך מרכזי אחר של עסקאות נדלן במסגרת מימוש האופציות שמציעה תמ"א 38/2 הוא לוח הזמנים.
בניגוד לעסקת נדלן "רגילה", כדאי לקחת בחשבון שבמקרים אלה ליזם קשה מאוד להתחייב על לוח זמנים מפורט, שכן עוד לפני ההריסה והבנייה המחודשת ישנו הליך בירוקרטי מורכב בדרך לקבלת היתר בנייה.
יחד עם זאת חשוב לדרוש מהיזם לוח זמנים לביצוע כל שלב, ואם מתרשמים כי אין ביכולתו להתניע את הפרויקט בזמן סביר לשקול חבירה ליזמים אחרים.
עסקאות נדלן – לא בלי ערבות בנקאית
כמו כל עסקת נדלן אחרת, חובה לוודא כי היזם מתחייב להעמיד ערבויות בנקאיות לטובת בעלי הדירות, על מנת שלא ייווצר מצב שבו לאחר שהבניין הקיים נהרס ועוד בטרם החדש עומד על תילו והדירות בו מוכנות למגורים, היזם קורס, לא מצליח להשלים את הפרויקט – והדיירים נותרים קרחים מכאן ומכאן.
מי משלם את שכר הדירה במהלך הבנייה?
סוגיה נוספת הרלוונטית לעסקאות נדלן במסגרת תמ"א 38/2 היא תשלום דמי השכירות של בעלי הדירות בבניין שנהרס עד שהוא נבנה מחדש.
חשוב מאוד לוודא כי הסכום שיינתן לבעלי הדירות יאפשר להם למצוא מגורים ראויים לתקופת ההריסה והבנייה מחדש (תקופה שעשויה להימשך גם 3 שנים), וכן חשוב לוודא כי היזם יעמיד ערבות (נפרדת מזו שהוזכרה בסעיף הקודם) שתבטיח את תשלום דמי השכירות של כל בעלי הדירות לאורך כל התקופה שבה הבניין אינו כשיר למגורים.
המאמר בחסות HAP – מומחי השקעות נדלן בארהב http://www.hap-ny.com
להשמיע את דעתך